„Starý“ alebo „nový“ byt?

„Starý“ alebo „nový“ byt?

Snáď každý z nás túži svojej rodine dať taký pocit domova, v ktorom sa bude cítiť spokojne a radostne. Podľa svojho najlepšieho vedomia a svedomia vyberáme „nový domov“. Prihliadame pri tom na množstvo faktorov, akými sú peniaze, čas, vzdialenosť občianskej vybavenosti, služby v blízkosti, materská škola a základná škola, ktorú navštevujú naše deti. Sledujeme svoje životné priority a chceme si vybrať to najlepšie. Ak ste sa rozhodli kúpiť si byt, tu je malý návod, čo všetko je potrebné brať do úvahy. O kúpe bytu sme sa rozprávali s konateľkou developerskej spoločnosti ELISIA, s. r. o a obchodníčkou s nehnuteľnosťami Ing. Blankou Feč Vargovou.

Bývanie v byte je oproti bývaniu v rodinnom dome viac bezstarostné na údržbu. Nie je potrebná starostlivosť o pozemok a o vonkajšie plochy. Nadobudnutie bytu je zvyčajne finančne menej náročné ako nadobudnutie rodinného domu. Zároveň poloha bytu na sídlisku, alebo v centre mesta poskytuje komfort občianskej vybavenosti (škola, škôlka, poliklinika, obchody). Nákup bytov by som ale rada rozdelila na nákup „starého“ bytu a „novostavby“. 

Pri starších bytoch je potrebné počítať s nižšou cenou obstarania, ale zároveň je nutné napočítať jeho rekonštrukciu. Tá sa zväčša pohybuje v priemere okolo 10.000,- eur, samozrejme v závislosti od veľkosti a stavu bytu. Z hľadiska dopytu je väčší záujem u „starých“ bytov po pôvodnom stave. Dôvodom je, že kupujúci si chcú byt prispôsobiť svojim požiadavkám i svojmu vkusu. 
 
Naproti tomu, už rekonštruované byty sa predávajú ťažšie, pretože predávajúci pochopiteľne do kúpnej ceny bytu zahrnie vložené náklady na rekonštrukciu. Pričom tá sa ale esteticky, dispozične nemusí zhodovať s požiadavkami kupujúceho. Zároveň kvalita jej prevedenia nemusí byť na požadovanej úrovni budúceho kupujúceho. Mnohokrát som vo svojej praxi videla, ako sa už rekonštruované byty znova rekonštruujú. Novým majiteľom sa nepáčila napríklad farba obkladov, sanita, kvalita „stierok“, farebnosť stien, podláh a podobne. Tu teda nastala situácia, že predávajúci bol nespokojný s predajnou cenou, pretože tá neodzrkadlila jeho celkové vložené investície do bytu a kupujúci bol nespokojný s kúpnou cenou, lebo jej súčet so súčtom nákladov na rekonštrukciu sa mnohokrát už rovnal cene „nového bytu“ alebo malého rodinného domčeka.  O starostiach pri rekonštrukcii už nehovoriac. V každom prípade, ale každý nový majiteľ urobí minimálne tzv. hygienickú rekonštrukciu pri kúpe „starého“ bytu. Tu je potrebné pamätať, že aj rekonštrukcia bytu pri zásahoch do dispozície musí byť projektovo dokumentovaná, staticky posúdená, požiarno – bezpečnostne posúdená a dotknutými inštitúciami povolená. 
 
Chcem ďalej dať do pozornosti prevádzkové náklady „starého“ bytu. Sledujte mesačné náklady na bývanie predchádzajúcich majiteľov vo vzťahu k počtu členov rodiny a zistite si aj fond opráv (jeho výšku a dĺžku splácania úverov napríklad na zateplenie bytového domu a rekonštrukciu strechy), ktorý ako položka býva nemalý. Znova zdôrazňujem, že prevádzkové náklady budete platiť celý život. Nehovoriac o malej možnosti ich ovplyvňovania v uvedených bytoch.  
 
Kúpa „nového bytu“ je naproti tomu „starému“ finančne viac náročná. Je to proste novostavba. Tu je ale potrebné zdôrazniť, že to nie je výmysel developerov, ktorí sa výstavbou nových bytov zaoberajú.  Cena nového bytu vzniká klasickou exaktnou cenotvorbou tak, ako je to pri každom „výrobnom“ procese. Do ceny bytu vchádza rozpočet pozemku, inžinieringu, projektovej dokumentácie, samotná výstavby bytovej jednotky, plochy na parkovanie, spoločných priestorov, balkónov, prislúchajúcich spevnených plôch a ďalších nákladov, ktoré developer pri výstavbe investuje. Tu nie je možná taká variácia cien, ako pri bytoch starých, ktorých trhovú cenu určuje jedine „equilibrium“ ponuky a dopytu na trhu. U „nových bytov“ rešpektujeme cenu nákladov na ich výstavbu, ktorá je jednoducho daná. Výhodou ale je, že „nový byt“ je už postavený novými technológiami, mnoho krát so samostatným spôsobom vykurovania, alebo minimálne moderným, alternatívnym spôsobom vykurovania. Čo nám dáva možnosť regulácie nákladov a komfort vlastného nastavenia. Jeho dispozičné riešenie odráža nové trendy v bývaní, a to rozdelenie na dennú a nočnú časť. Kedy denná časť je otvorená (kuchyňa spojená s obývačkou) a nočná časť súkromná. Obyčajne už nové byty rešpektujú potrebu dvoch wc, technickej miestnosti a zázemia na odkladanie sezónnych vecí. Čo sa týka interiéru je výhodou to, že „nové byty“ sú z pravidla odovzdávané v „holo byte“, a tak sa celý interiér prispôsobí Vašim požiadavkám. Zodpovední a inovatívni developeri už dnes poskytujú možnosti dokončenia bytu „na kľúč“ kedy poskytujú klientom možnosť vstupovať do výberu materiálov, pripadne si ich môžete zaobstarať sami. Poskytujú možnosť využiť u nich „len prácu“, prípadne Vám na nákup poskytnú svoje „firemné zľavy“. Prevádzkové náklady pri „nových bytoch“ sú omnoho nižšie ako pri „starých bytoch“. Rozdiel, ktorý ušetríte teda môže byť použitý na splátky „hypotéky“.
 
Developeri, pritom dbajú aj na okolie nových bytov a vlastnú občiansku vybavenosť (napr. detské ihrisko, pieskovisko). Ideálnym riešením  uzavretosti a súkromia je tzv „kondomínium“, ktoré je všade vo svete veľmi obľúbené. Uzavretá lokalita, prístupná len majiteľom bytov, zväčša so strážnou službou, alebo minimálne „rampou“ ku ktorej ovládanie prístupu je v rukách majiteľov.  Ďalšou veľkou devízou vo svete výstavby bytov je kombinácia bytu a malého pozemku, alebo veľkej terasy. Je to simulácia bývania v rodinnom dome, s nízkou starostlivosťou o okolie a zároveň poskytnutie pocitu „voľnosti a slobody bývania“. 
 
Či už si rozhodnete pre kúpu „starého“ bytu, alebo „novostavby“ pamätajte, že sa do svojho nového domova musíte „ZAMILOVAŤ!“ 
 
Výstavba rodinného domu so sebou prináša množstvo úkonom, ktoré na prvý pohľad ani nie je vidieť. Či ide o rekonštrukciu, alebo výstavbu nového domu sú potrebné dokumenty a povolenia dotknutých inštitúcii. V prvom rade je to projektová dokumentácia, ktorá je základom pre ďalšie konania. Dokumentácia ale nezahŕňa len projekt domu, ale aj samostatné, povinné  prílohy ktorými sú napr. statické posúdenie stavby, geometrický plán na odňatie poľnohospodárskej pôdy, samostatná odňatie poľnohospodárskej pôdy, energetické posúdenie stavby, požiarno – bezpečnostné posúdenie stavby, výpis listu vlastníctva na právne účely, kópia katastrálnej mapy, právoplatné územné a stavebné povolenia na inžinierske siete 
a prístupové komunikácie. Tu je potrebné si uvedomiť, že každého „profesistu“ si musíte nájsť, dohodnúť ceny, termíny dodania a následne všetko kompletizovať a doručiť na predmetnú inštitúciu. 

Diskusia k článku