Použiť alebo nepoužiť služby „REALITKY“?

Použiť alebo nepoužiť služby „REALITKY“?

Každý z nás minimálne raz v živote kupuje nehnuteľnosť. Ako nakúpiť čo najlepšie? Ktorá cesta z mnohým dnešných ponúkaných je tá správna? Je ideálnou voľbou použiť služby realitnej kancelárie, alebo je výhodnejší nákup z „prvej ruky“? Na túto tému odpovedá konateľka developerskej spoločnosti ELISIA, s. r. o. a obchodníčka s nehnuteľnosťami Ing. Blanka Feč Vargová

V prvom rade musím konštatovať, že odpoveď na túto otázku zahŕňa množstvo dôležitých faktorov na ktoré pri rozhodnutí spôsobu nákupu musí byť braný ohľad. Odpoveď je daná aj mentalitou. 

Správny pohľad podľa môjho názoru je, že za značkou realitnej kancelárie sú odborníci na danú problematiku. Je pritom potrebné povedať, že sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľnosti tzv. „realitná činnosť“ nie je voľnou živnosťou. Tým chcem povedať, že zákonodarci vedeli, že na tento nie „lacný“ segment sú potrebné vedomosti, vzdelanie, skúsenosti a znalosti. Na získanie oprávnenia je potrebné vysokoškolské vzdelanie ekonomické, právnické, alebo stavebné. Prípadne 5 ročná prax, kedy sa čas strávený pod vedením odborníka považuje za dostatočný na nadobudnutie už spomínaných zručností. Bohužiaľ v praxi je už táto podmienka veľmi často obchádzaná a predaj nehnuteľností uskutočňujú pod hlavičkou sprostredkovania neurčeného obchodu ľudia, ktorí tieto podmienky nespĺňajú. To je pohľad z formálneho hľadiska. Následne na to je mimoriadne dôležité, aký „odborník v praxi“ sa v človeku vykonávajúceho činnosť realitného predajcu skrýva. V teréne je potrebné ovládať mnoho zákonov, noriem, obchodných taktík. Aby som uviedla konkrétne prípady. Znalosť ochranných pásiem pri rôznych vedeniach, inžinierskych sieťach, prístupových cestách k pozemkom. Nie je prípustné, aby bol pozemok deklarovaný realitnou kanceláriou ako „stavebný pozemok“ a pri tom k nemu neviedla vo vlastníctve obce, mesta, alebo výlučnom vlastníctve predávajúceho prístupová cesta, ktorej parametre budú v budúcnosti dôvodom zamietnutia stavebného povolenia. Novému majiteľovi, ktorý služby realitnej kancelárie využil zostanú „oči pre plač“ a realitná kancelária deklaruje, že nezodpovedá za tretie osoby, teda pôvodného majiteľa pozemku. Samozrejme je tu možnosť použiť následne služby advokáta a vymáhať svoje už zaplatené peniaze prostredníctvom súdu, ale vždy zostáva otázna skutočná vymožiteľnosť a čas. V praxi sa stalo, že realitné kancelárie predali novostavby bytov, na ktorých zostali viaznuť ťarchy. Tretej osoby, ale aj banky. Toto je z môjho pohľadu neprípustné, neodborné a ťažko postihnuteľné. Vo finále, je to vždy klient, ktorý odnesie dôsledky pri klasickej sprostredkovateľskej zmluve. Dôsledky vo forme nemožnosti získať stavebné povolenie, nemožnosti kolaudovať, alebo splácať ťarchy za ktoré už raz zaplatil.  Je preto namieste vyberať veľmi ostražito. 
 
Ďalšou otázkou zostáva cena nehnuteľnosti prezentovaná realitnými kanceláriami na jeden produkt. Často sa stáva, že cena jednej nehnuteľnosti sa v rôznych realitný kanceláriách rôzni. Tu je chyba na oboch stranách. Predávajúci, ktorý sa rozhodol využiť služby RK by mal byť ochotný zaplatiť odmenu RK z predajnej sumy nehnuteľnosti. Praktiky „akéhokoľvek“ navyšovania ceny pre odmenu sú z môjho pohľadu veľmi nesprávne. Jednak v budúcich kupujúcich rôzna cena vyvoláva nedôveryhodnosť racionálne stanovenej ceny. Na strane druhej okrem realitnej činnosti, osobne, neviem a segmente v ktorom by sa to dialo. Nikto z nás nepríde napr. do kaderníctva a nežiada o to, aby za využitie služieb kaderníka zaplatil odmenu niekto iný. V tomto prípade budúci kupujúci, pretože RK mu cenu o „províziu“ navýši. Rôzna cena a ponuky v rôznych RK vyvolajú v samotnom predaji kontraproduktivitu. Nie je teda pravdou, že čím viac realitných kancelárii použijete, tým skôr sa nehnuteľnosť predá. Vyvolá sa akurát pocit neschopnosti produkt predať. Kupujúci sa opýta, aká je vlastne skutočná hodnota, keďže je všade iná? Prečo to nikto nechce kúpiť? Končí to tým, že sa z nehnuteľnosti stáva tzv. „ležiak“, ktorý je opozeraný a nikto ho nechce. Tu je možnosť už len vziať späť nehnuteľnosť z ponuky a počkať na výmenu „koláča kupujúcich“ a začať od začiatku, tentokrát dobre. Pritom pre jednu aj druhú stranu platí pravidlo: „nechcite „vybabrať“ so systémom, ale urobiť dobrý obchod“. Dobrý obchod je uzavretý vtedy, ak jedna aj druhá strana je spokojná. 
 
Posledným bodom na ktorý chcem upozorniť sú zložené „zálohy“ budúcich kupujúcich na nehnuteľnosť o ktorú majú záujem. V prípade, že RK prevezme  zálohu na základe potvrdenia o prijatí zálohy a príjmového pokladničného dokladu sa v praxi stáva, že ak sa obchod neuskutoční , realitná kancelária klientovi povie, že záloha „prepadá“. To je znova neprípustný jav, nielen v realitnom biznise, ale aj v akomkoľvek inom. RK má možnosť si odpočítať len preukázateľne náklady (preukázateľné riadnou faktúrou). Ide napríklad o vypracovanie kúpnej zmluvy advokátskou kanceláriou, zaplatený kolok na podanie na kataster, ale v žiadnom prípade nie obhliadky, benzín, čas a podobne, ako to mnohé deklarujú. Je mnoho faktorov, ktoré ešte do procesu vstupujú, ale toto sú v praxi tie najčastejšie. 
 
Na záver teda konštatujem, že využiť služby odborníka na obchodovanie s nehnuteľnosťami odporúčam v prípade, že skutočne o odborníka ide. Zároveň kupujúcim a predávajúcim URČITE odporúčam využiť služby poradcu. Či už je to skúsený developer, ktorý má za sebou realizované projekty, advokát, ktorému dôverujete alebo notár. Tí ovládajú právne pozadie a zároveň v previazanosti na svoje skúsenosti dokážu odhadnúť aj odbornosť predajcu. Upozorňujem, že obchod s nehnuteľnosťami je súborom exaktných krokov, čo do práva, obchodu, stanovenia ceny, samotného prevodu. V teréne ide o „veľké peniaze“ a vždy je lepšie „trikrát merať a raz strihať“. 

Diskusia k článku