PRVÁ POMOC PRI KÚPE POZEMKU!

PRVÁ POMOC PRI KÚPE POZEMKU!

(pv) - Mnohí z nás túžia po živote v rodinnom dome. Túžime opustiť byt, v ktorom sa cítime trošku stiesnene a chceme si vychutnávať chvíle na terase, záhrade v kruhu svojej rodiny a priateľov.

Asi najčastejšie nám teda napadne, že si kúpime lacný pozemok a na ňom si vybudujeme dom svojich snov. Ale ako to urobiť, aby sa náš sen nezmenil v okamihu na niekoľko ročnú nočnú moru? Načo si dať POZOR, aby sme namiesto radosti, nenosili na svojich ramenách more starosti? Odpoveď ponúka konateľka developerskej spoločnosti Elisia, s. r. o., Ing. Blanka Feč Vargová.

Začnime praktickou otázkou: Z vašich skúsenosti, načo by ste upriamili pozornosť našich čitateľov, ktorí si chcú kúpiť pozemok na výstavbu rodinného domu?
- V prvom rade je nesmierne dôležité definovať si životné priority. Je iné vyberať pozemok na výstavbu rodinného domu pre mladú rodinu s malými deťmi a úplne iné aspekty budeme sledovať pri výbere pre klientov, ktorí sa chystajú „užiť“ si dôchodok. V prvom prípade odporúčam hľadať čo najbližšie v centre občianskej vybavenosti, v blízkej dostupnosti materskej školy, základnej školy, obchodov, polikliniky. To všetko rodine s malými deťmi uľahčuje život, pretože zabezpečuje komfort a dostupnosť služieb, ktoré KAŽDODENNE potrebujú. Nechceme predsa tráviť svoj život v aute, neustálym „taxíkovaním“ do školy, škôlky na krúžkovú činnosť, do práce a späť. Zároveň je potrebné si uvedomiť, koľko času tým minieme a o koľko skôr nútime deti vstávať, aby sme potom v dopravných zápchach strávili ich aj náš vzácny čas. Čas je totiž jediné aktívum, ktoré nie je možné vrátiť späť, vyrobiť, nahradiť ani zakúpiť.Čas, ktorý niečomu alebo niekomu venujeme, je navždy preč! 

V druhom prípade, pri ľuďoch, ktorí už idú na zaslúžený oddych, sledujeme skôr pokojné prostredie, možnosť vychádzok do prírody a mnohokrát aj väčšiu výmeru pozemku, pretože je ich prianím a zmyslom malá záhradka pre radosť, množstvo kvetov, domáci miláčik. Spravidla rodinný dom, ktorý je postavený na dobrom mieste v inšpirujúcom prostredí dokáže „rozsvietiť“ každodennosť a priniesť aj množstvo tak potrebného pohybu a pobytu na čerstvom vzduchu. 

Z tých odborných kritérií čo je potrebné si všímať?
- To je mimoriadne dôležitá otázka. Tu je prvá pomoc:
 
  • Tak v prvom rade je potrebné zistiť, čo je uvedené v záväznom dokumente, ktorým je územný plán mesta, obce. To sa dozviete na mestskom úrade, alebo na obecnom úrade. Či pozemok, o ktorý máte záujem, je určený na tzv. individuálnu bytovú výstavbu (IBV). To znamená, že je možné po splnení ďalších náležitostí postaviť na ňom rodinný dom. Ak je tento dokument v poriadku, prichádza na rad obhliadka pozemku. 
  •  
  • Sledujte svahovitosť. Čím je pozemok svahovitejší, tým nákladnejšie bude založenie stavby. 
  •  
  • Rozhliadnite sa vôkol, čo je v susedstve. Obzvlášť si všímajte u susedov chov hospodárskych zvierat, z ktorého neskôr môžete mať značné nepríjemnosti. Ďalej sú to rôzne súkromné malé firmičky, ktoré strojmi môžu vyvolávať hluk. Či pozemok nie je na hranici priemyselnej oblasti. Všímajte si aj vzdušné čiary. Častokrát sa stáva, že v teréne to nevidíte, ale vzdušnou čiarou od vás sa môže nachádzať priemyselný park. Preto si zaobstarajte výpis z katastrálnej mapy a všímajte si širšie vzťahy a napojenia na plánované obchvaty, diaľnice, prípadne či v budúcnosti práve cez váš pozemok nie je niečo naplánované. 
  •  
  • Následne uprite svoj zrak do vzduchu. Sledujte vysoké vedenia, veľmi vysoké vedenia. Majú totiž svoje ochranné zóny, na ktorých nie je možné pozemok zastavať.
  •  
  • Sledujte vodu v susedstve svojho pozemku – potok, rieku. Tu platí tak isto ochranná zóna, ktorú nie je možné zastavať, ani nijako inak zabrániť vstupu ku korytu, zároveň si všimnite, v akom stave sa nachádza koryto v prípade prívalových vôd. 
  •  
  • Prichádzajú na rad inžinierske siete. Tu by som to rozdelila do štyroch bodov . AKÉ inžinierske siete máte i dispozícii ( voda, ELI, plyn, kanalizácia – splašková, dažďová), KDE je bod napojenia, KOMU patrí a aká je KAPACITA! Častokrát sa stáva, že klienti si kúpia pozemok v domnienke, že lacno kúpili a napojenie na inžinierske siete je násobne drahšie ako cena obstarania celého pozemku. Napríklad, ak je bod napojenia príliš ďaleko, je potrebné prechádzať cez parcely v cudzom vlastníctve, na čo potrebujete samostatné povolenie, alebo vecné bremeno, ktoré je často odplatné, alebo je súkromný vlastník niektorých sietí a znovu nástojí na odplatnom napojení a vypýta si „balík“ peňazí za pripojenie na m2. Ďalšou prekážkou môže byť, že kapacita sieti nepostačuje a musíte zaplatiť jej navýšenie. Dnes totiž platí, že kto investíciu vyvolá, ten investíciu financuje. 
  •  
  • Je mimoriadne dôležité dať si vytýčiť aj existujúce inžinierske siete. Pretože do zeme nevidíte. Je možné, že „pod zemou“ prechádza potrubie s vodou, plynom, alebo je „zakopaný“ elektrický kábel. Všetky tieto siete „v zemi“ majú svoje ochranné zóny, ktoré je nutné rešpektovať, nie je možné zastavať ich a „prekládka“ je finančne náročná, ak je vôbec možná. 
  •  
  • Samostatnou kapitolou sú prístupové cesty k pozemku. V prvom rade sledujte vlastníctvo prístupovej cesty. Či je cesta mestská, obecná, alebo súkromná. To vás totiž môže stáť aj súdny spor. V druhom rade sledujte jej parametre. Dnes už viac ako inokedy dbajú dotknuté inštitúcie na zákonnosť prístupových ciest. Nielen čo do parametrov šírky, ale aj do konečného prevedenia prístupovej cesty, teda dokončenie prístupovej cesty s povrchovou úpravou. Dôvod je pritom naozaj praktický. Ide o bezpečnosť bývania v rodinnom dome v nadväznosti na krízové situácie (záchranná služba, hasiči, havária áut, živelné pohromy, vynášanie odpadov.) Je potrebné si uvedomiť, že po úzkej cestičke, ako to bolo voľakedy, tieto záchranné zložky a služby so svojimi autami a mechanizmami nevedia prejsť. Nehovoriac o nepohodlí, ktoré zažívajú obyvatelia pri takýchto cestách v zime. Mamičky s kočíkmi nemajú vôbec možnosť prejsť, deti nevedia, čo je to hra na ulici, tak ako sme to vedeli my voľakedy, pretože o chodníku a zelenom páse nikto nechyroval. Je preto viac ako zmysluplné, že mestá a obce prijali všeobecné záväzné nariadenia, v ktorých je presne určená prístupová cesta a bez jej existencie nie je možné „dostať“ stavebné povolenie. Bez riadnej kolaudácie prístupových ciest a inžinierskych sietí nie je možná kolaudácia domu. Takže sledujte parametre prístupovej cesty aj do dĺžky, lebo nie je jedno, či budete budovať cestu 100m2 alebo „pol kilometra jej dĺžky x šírky“. 
  •  
  • Zájdite si na miestny stavebný úrad predbežne zistiť názor na udelenie povolení (územné a stavebné povolenia)
  •  
  • Sledujte zosuvné územia, záplavové územia, geologické mapy. Môže vám to ušetriť mnoho peňazí. 
  •  
  • Pozor na archeologické náleziská, pretože archeologický výskum takisto financuje majiteľ pozemku. 
  •  
  • Sledujte orientáciu svetových strán a slnečnosť pozemku. Aby ste nežili v tieni a vlhkosti.
  •  
  • Sledujte šírku pozemku, berúc pritom na vedomie zákonné rozostupy medzi jednotlivými domami. 
  •  
  • Sledujte lukrativitu pozemku a cenové mapy. Znalecká cena pre účely hypotekárneho financovanie vychádza práve z polohy (mesto verzus vzdialená obec). Lukratívnosť vášho nového rodinného domu určuje jeho poloha a zároveň určuje aj investičnú hodnotu a likvidnosť vašej nehnuteľnosti v prípade potreby ju predať. Nehnuteľnosť je zväčša najväčším majetkom, ktorí ľudia majú a nie je teda v krízovej situácii jedno, čo a kde vlastníte. 

V dnešnej dobe už zodpovední developeri pochopili, že servis a serióznosť ponúknutá klientovi je rovnako dôležitá ako kvalita bývania. A tak je možné dnes už aj v Prešove nájsť INOVATÍVNE spôsoby nadobudnutia nového rodinného domu tak, aby sa dom PRISPÔSOBIL VÁM. Aby ste si mohli kúpiť novostavbu, určovať jej podobu a zároveň využiť všetky VÝHODY FINANCOVANIA HOTOVEJ NEHNUTEĽNOSTI. Aby ste si z vlastných zdrojov nemuseli kupovať pozemok, ale mohli využiť vlastníctvo pozemku v majetku developera. Na ňom zahájiť kúpu svojho vysnívaného domu. Aby ste mohli v prospech banky založiť už PRIAMO novú nehnuteľnosť a nemuseli si kupovať „starý dom“ kvôli hypotéke. U mladších ľudí, zakladať rodičovské nehnuteľnosti. Zároveň je vám daná možnosť upravovať dispozičné riešenie, farebnosť domu, fasády, strechy a aj veľkosti izieb. Ďalšou veľkou výhodou je úspora času, pretože súčasťou servisu je vybavenie všetkých formalít v réžii developera a to je: projektová dokumentácia, samostatné, povinné prílohy, ktorými sú napr. statické posúdenie stavby, geometrický plán na odňatie poľnohospodárskej pôdy, samostatné odňatie poľnohospodárskej pôdy, energetické posúdenie stavby, požiarno – bezpečnostné posúdenie stavby, výpis listu vlastníctva na právne účely, kópia katastrálnej mapy, právoplatné územné a stavebné povolenia na inžinierske siete a prístupové komunikácie, právoplatné stavebné povolenie na rodinný dom až po samotnú kolaudáciu rodinného domu. 

Pri tomto spôsobe nadobudnutia rodinného domu je financovanie „ex post“ samozrejmosťou. Teda vždy platíte len to, čo už je vystavané a odkontrolované. Tento spôsob je „čitateľný“ pre banky, bezpečný pre vás a hlavne je MOŽNÝ. Nevyžaduje „CASH“ na kúpu pozemku a zálohové financovanie stavby. Umožňuje tiež plynulý prechod z bytu do domu a aj pokojný predaj „starej nehnuteľnosti“ a vysporiadanie sa z prechádzajúcimi ťarchami na nehnuteľnosti. Ďalšou veľkou výhodou je ISTOTA ceny, kedy je proces nákupu uskutočňovaný na základe kúpnej zmluvy. Vtedy sa klient a developer v zmluve výslovne dohodnú na pevnej cene celého diela. Napríklad nie je prípustná zmena ceny pri inflácii, alebo zvyšovaní cien stavebných materiálov. Čo sa týka cien, vezmite na vedomie, že ceny, na ktoré sa developeri pri objemoch „dostanú“, nie sú jednotlivcovi prístupné. Ďalšou z výhod je aj vybavenie domu (väčšinou už vykurovanie pomocou tepelných čerpadiel, nízkoenergetické domy, príprava inteligentného domu, garantované nízke prevádzkové náklady). To všetko je na ramenách a v zodpovednosti developera. Podčiarknuté: VYUŽÍVATE VŠETKY VÝHODY KÚPY HOTOVEJ NEHNUTEĽNOSTI A ZÁROVEŇ VŠETKY VÝHODY VÝSTAVBY.

Teda kúpa pozemku je naozaj jedna alchýmia?
- Tak ako pri všetkom dôležitom v živote, tak aj tu potrebná precíznosť, dôslednosť a odborné znalosti. Je potrebné poznať zákonné normy. A to najdôležitejšie. Musíte sa do toho miesta „ZAMILOVAŤ!“ Tvoríte predsa svoj nový domov!

Diskusia k článku