O výkupe pozemkov

O výkupe pozemkov

Zdedili ste pôdu? Ste vlastníci podielov? Vlastníte pozemok, ktorý by ste chceli predať? Komu ho ponúknuť, ako postupovať, koľko je možné za rôzne akosti pozemkov „pýtať“? Opýtali sme sa konateľky developerskej spoločnosti ELISIA s. r. o. Ing. Blanky Feč Vargovej.

Začnime praktickou otázkou: Chceme predať pozemok, ako máme postupovať?
- V prvom rade by som rada povedala, že výkup pozemkov sa za posledné roky výrazne sofistikoval a dostáva sa na exaktnú úroveň. Časy, kedy sa pôda kupovala dobrodružným spôsobom bez jej auditu a potrebných parametrov s odvolaním sa na budúcu investíciu, sú už dávno preč. Mimoriadne oblasť výkupu pozemkov ovplyvnil aj prechod meny. V dnešnej dobe už nikto nie je ochotný kúpiť „mačku vo vreci“. To platí pre všetky akosti pozemkov. 
 
Ako by ste hodnotili vývoj výkupu pozemkov? 
- Mnohokrát počúvam od majiteľov pôdy, že sa nájde niekto, kto potrebuje uložiť peniaze, a tak ich pozemok kúpi. Ako investíciu. V tomto prípade súhlasím v bode, že uloženie peňazí do pozemkov je jednou z najkonzervatívnejších investícií s trvalo udržateľnou hodnotou. Pôda je jeden z troch najdôležitejších výrobných faktorov (práca, pôda, kapitál), ktorý je absolútne unikátny a jedinečný tým, že nie je možné ho nijako rozmnožiť. Pôdu nevyrobíte. To je jeden z historických dôvodov, prečo „staršia generácia“ bola a stále je tak silne fixovaná vzťahom k pôde a jej vlastníctvu. Inak povedané, naši starí otcovia ťažko pracovali, aby nadobudli časť „zeme“ a tým bola pre nich aj jednou z najcennejších hodnôt. Súčasná generácia už tento vzťah nepociťuje tak silne, prípadne považuje pôdu za predmet svojho majetku určeného na speňaženie a tým polepšenie si v živote. Čo však neznamená, že si ju nevážia v prepojenosti na jej finančnú hodnotu. A tu sa dostávame ku „kameňu“ úrazu. 

Čo je potrebné skúmať predtým, než ponúkneme pozemok na predaj? 
- Je veľmi potrebné uvedomiť si, čo vlastne vlastníte. Ak je to podiel v nadväznosti na spolu podielové vlastníctvo, je nutné v prvom rade pri predaji osloviť svojich spolupodielnikov. Platí inštitút predkúpneho práva. Nie je možné tento inštitút vynechať ani pri darovaní pozemkov. Musíte listom osloviť všetkých svojich spolumajiteľov so žiadosťou o odkup pozemkov za vopred určenú cenu. Následne, ak nie je prejavený záujem zo strany spolupodielnikov, môžete ponúknuť pozemok na predaj tretej osobe za cenu rovnakú, prípadne vyššiu ako bolo uvedené v predkupnej ponuke. Ak ste výlučným majiteľom pozemku, prípadne ste dodržali podmienky predkúpneho práva pri spolu podielovom vlastníctve a rozhodli ste sa ponúkať pozemok na predaj, musíte mať jasnú predstavu o cene. A tú určíte tak, že vykonáte audit svojho pozemku. Pri audite pozemku skúmajte prvom rade, na aký účel je pozemok určený v zmysle územného plánu obce, IBV, občianska vybavenosť, priemysel. Či k pozemku vedie prístupová cesta, v akých parametroch a v akom vlastníctve. Či pozemok disponuje možnosťou napojenia na inžinierske siete a ak áno, v akej kapacite. Či na pozemku neviazne ťarcha, za ťarchu v tomto prípade považujeme aj vodovodné potrubie nachádzajúce sa v zemi, plynové potrubie, vedenia operátorov, elektrické vedenie v zemi, ale aj vzduchom VN,VVN, aj keď nie sú zapísané na liste vlastníctva ako ťarchy. Je potrebné si uvedomiť, že každý, kto prejaví záujem o váš pozemok, toto skúmať bude. Každé z obmedzení na pozemku má totiž svoje ochranné zóny, ktoré znižujú možnosť zastavanosti a tým pozemok znehodnocujú, robia menej atraktívnym a znižujú jeho ekonomickú efektivitu vzhľadom k možnosti nižšej zastavanosti. 
 
Na koho sa obrátiť, komu ponúknuť pozemky?
- Ak vlastníte parcelu, ktorá je pripravená na výstavbu, t. j. je kompletne spracovaná po stránke technickej, inžinierskej, IS, cesta, je, samozrejme, najlepšie ju ponúknuť prostredníctvom inzertných serverov priamo budúcemu spotrebiteľovi. Nemusím asi zdôrazňovať, že je vždy namieste opatrnosť v oblasti obchodovania, ktorú je nutné zabezpečiť skúseným obchodníkom, notárom, advokátom.
Ak vlastníte pozemok väčších rozmerov určený na individuálnu bytovú výstavbu, ktorá zahŕňa aj rodinného domy, je najlepšie osloviť developera. V tomto prípade ale výrazne upozorňujem, že nie je možné si zamieňať cenu parciel, ktoré sú pripravené a spracované na výstavbu s pôdou, ktorá predstavuje tzv. “holé a bosé“ pole. Je potrebné si uvedomiť, že developer vykupuje pozemok, ktorý musí kompletne investovať. Investovať do spracovania projektovej dokumentácie pre územné a stavebné povolenie na vybudovanie inžinierskych sietí, ciest, chodníkov, verejného osvetlenia. Dnešné zákonné normy už striktne určujú povinnosť developera odovzdávať pozemky spolu s príslušenstvom ako sú cesty, chodníky, osvetlenie, a to všetko v investícii developera. Následne po spracovaní a zaplatení dokumentácie prichádza povinnosť vybudovať, realizovať inžinierske siete. Dnes už správcovia sietí, ani obce siete „nepreplácajú“. Platí pravidlo, že kto investíciu vyvolá, ten ju financuje. Spravidla, pre čitateľov uvádzam orientačnú cenu investícií do infraštruktúry, kedy sa čiastka na m2 kompletných IS a ciest pohybuje v priemere 30 eur/m2. Netreba pri tom zabúdať na to, že po územnom povolení sa pozemok stáva pre daňové účely pozemkom stavebným a teda developerovi vzniká povinnosť DPH. A dbajte pri určovaní výkupnej ceny pozemku aj na to, že developer celú túto prácu odvádza za odplatu. Takže vzorec je zrejmý: Nákupná cena pozemku + „projekty“+ náklady na IS a cesty + cena peňazí + marža + DPH = výsledná predajná cena pozemku od developera.

K tomuto vzorcu dôrazne dodávam, že výsledná cena pozemku od developera po spočítaní všetkých nákladov a investícií nemôže byť akákoľvek. Musí byť konkurencie schopná a porovnateľná na trhu. Tak, aby ju konečný spotrebiteľ vedel a chcel zaplatiť. 

Druhou možnosťou je, že sa sami rozhodnete a odhodláte k investovaniu pozemku tak, aby bol kompletne spracovaný a vybudovaný po stránke technickej, architektonickej. Inak povedané, že sami zainvestujete celú infraštruktúru s príslušenstvom, postaráte sa o všetky náležité povolenia a predaj realizujete. Vtedy je možné za m2 pozemku žiadať cenu určenú trhom v porovnateľnej lokalite, porovnateľnom čase a porovnateľnej akosti. 
 
Pamätajte na to pri stanovovaní výkupnej ceny svojho pozemku, aby vaša ponuka mala zmysel. V opačnom prípade budete síce predávať, ale nepredáte. Osobne verím, že ak sa dokážete na to pozrieť racionálnym, ekonomickým, analytickým a hlavne reálnym okom, začína platiť zlaté pravidlo: Že každá nehnuteľnosť má svojho kupujúceho. Prajem veľa šťastia!

Diskusia k článku